Comment calculer le taux d’endettement pour un prêt immobilier : méthode et formules

Le taux d’endettement est un indicateur financier utilisé pour évaluer la capacité d’une personne à rembourser un prêt immobilier. Il permet de déterminer si le ménage peut prendre en charge de nouvelles mensualités sans compromettre sa stabilité financière. Voici la méthode pour calculer ce taux ainsi que les formules associées.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement représente le pourcentage des revenus mensuels d’un ménage consacré au remboursement de crédits (immobiliers, consommation, etc.). Il est utilisé par les banques pour déterminer si un emprunteur est éligible à un nouveau prêt. En France, le taux d’endettement maximum conseillé est de 35 % (incluant l’assurance), bien que cette limite puisse varier selon la situation de l’emprunteur.

La formule pour calculer le taux d’endettement

La formule de base pour calculer le taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = Charges financières fixes / Revenus nets mensuels × 100

Les charges financières fixes représentent les mensualités de tous les crédits en cours (crédits immobiliers, crédits à la consommation, etc.). Pour un nouveau prêt immobilier, il faudra inclure la future mensualité. Les revenus nets mensuels sont les revenus stables et réguliers du ménage, après déduction des impôts et charges. Ils incluent les salaires, pensions, revenus locatifs, et autres sources de revenus stables.

Prenons un exemple d’un ménage avec les éléments suivants :

• Revenus nets mensuels : 3 500 € (salaire + revenus locatifs).
• Mensualités actuelles de crédits : 500 € (crédit à la consommation).
• Nouvelle mensualité de prêt immobilier envisagée : 700 €.

Le calcul serait donc :

Taux d’endettement = 500 +700 / 3500 ×100 = 1200 / 3500 ×100 ≈ 34,3%

Dans cet exemple, le taux d’endettement serait de 34,3 %, ce qui est en dessous de la limite maximale généralement acceptée (35 %), permettant probablement d’obtenir le prêt immobilier.

Les éléments à inclure dans les revenus et charges

Pour calculer le taux d’endettement, seuls les revenus nets sont pris en compte. Il s’agit notamment de :

• Salaires nets (après impôts et charges sociales),
• Pensions de retraite,
• Revenus locatifs nets,
• Allocations stables (par exemple, pension alimentaire).

Les revenus irréguliers ou exceptionnels (comme les primes, bonus, etc.) ne sont généralement pas pris en compte par les banques, sauf s’ils sont réguliers et garantis.

Toutes les mensualités des crédits en cours doivent être incluses :

• Prêts immobiliers en cours,
• Crédits à la consommation (auto, travaux, etc.),
• Éventuelles pensions alimentaires versées (si elles sont une obligation légale).

Les charges courantes (loyer, factures d’énergie, abonnement téléphone) ne sont pas prises en compte dans ce calcul, mais elles restent importantes dans l’analyse globale de la capacité d’emprunt.

Pourquoi le taux d’endettement est-il important ?

Le taux d’endettement est crucial pour plusieurs raisons. Il permet d’éviter de surendetter un ménage, en s’assurant que les mensualités de crédits ne représentent pas une part trop importante des revenus. En général, si le taux dépasse 35 %, les banques peuvent refuser de prêter, car elles estiment que le ménage n’aura pas assez de marge financière pour faire face aux imprévus.

Maintenir un taux d’endettement raisonnable (autour de 30 %) garantit une meilleure capacité à épargner et à répondre à d’éventuels aléas financiers. Si votre taux d’endettement est trop élevé, il existe plusieurs solutions pour l’améliorer comme l’augmentation des revenus, le regroupement de crédits, l’ajustement de la durée du prêt.